I. Schadensersatzansprüche des Vermieters verjährt?

(Haftungsfalle für Verwalter!)

Die 6-monatige Verjährung nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB beginnt ab Übergabe der Mietsache zu laufen. Das bedeutet - nach neuer Auslegung des BGH - dass der Mieter, der beispielsweise den Schlüssel beim Vermieter/Verwalter einwirft und kundtut, er verlasse die Wohnung und beende das Mietverhältnis, die Verjährung bereits in Gang setzt. Dies gilt auch, wenn das Mietverhältnis noch gar nicht beendet ist oder Streit darüber besteht. In jedem Falle beginnt die Verjährung bereits bei Übergabe zu laufen, sei sie vom Vermieter gewollt und protokolliert oder nicht. Nach 6 Monaten sind alle Schadensersatzansprüche verjährt, auch wenn das Mietverhältnis selbst noch gar nicht beendet ist.

Hierin liegt sicherlich neben dem deutlich erhöhten Risiko des Vermieters auch ein großes Haftungspotenzial des Verwalters, daher raten wir zur dringenden Beachtung dieser Frist (BGH-Urteil vom 15.03.2006 VIII ZR 123/05).

II. Kündigung von notorischen Spätzahlern

In den meisten Mietverträgen ist der dritte Werktag des Monats als Zeitpunkt, zu dem die Miete eingehen muss, vereinbart. Dann muss sich der Vermieter die ständig verspätete Bezahlung der Miete durch den Mieter nicht gefallen lassen.

Hierzu hat der BGH jetzt folgendes entschieden:

Der Vermieter muss zunächst eine Abmahnung (per Einschreiben) an den Mieter versenden und ihn auffordern, nun immer pünktlich zu zahlen. In dem Abmahnungsschreiben muss zum Ausdruck kommen, dass bei weiter unpünktlicher Zahlung eine Kündigung droht.

Zahlt der Mieter nach Eingang dieser Abmahnung nur noch ein einziges Mal unpünktlich, so kann der Vermieter fristlos oder fristgemäß kündigen.

(Urteil vom 11.01.2006 - VIII ZR 364/04).

III. Das leidige Thema: Betriebskostenabrechnung

1. Betriebskostenabrechnung, Fotokopien: Der Mieter von preisfreiem Wohnraum hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Übersendung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung (BGH Urteil vom 08.03.2006 - VIII ZR 78/05)

2. Bei gemischten Wohneinheiten (Gewerbeeinheiten und Wohnräumen) ist zu Gunsten der Wohnraummieter keine gesonderte Herausrechnung der Gewerbeflächen notwendig, es sei denn die Kosten der Gewerbeflächen führen zu einer „erheblichen Mehrbelastung” der Wohnraummieter. (BGH Urteil vom 08.03.2006 siehe oben unter Ziff.1)

3. Bisher hatte der Mieter eine Überlegungsfrist nach Zugang der Betriebskostenabrechnung. Nach aktuellem Urteil ist der Zahlungsanspruch des Vermieters jetzt jedoch sofort fällig (BGH siehe unter Ziff.1).

4. Vorsicht: Haftungsfalle für Verwalter!

Leugnet der Mieter, die mit einfachem Brief versandte Nebenkostenabrechnung erhalten zu haben, verliert der Vermieter, wenn mittlerweile die Jahresfrist des § 556 BGB nach dem Abrechnungszeitraum verstrichen ist, seinen gesamten Nachzahlungsanspruch aus dieser Abrechnung. Bei bestehendem Mietverhältnis kann der Mieter sogar alle für den fraglichen Zeitraum gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen vorerst zurückverlangen.

Teure Folgen der versäumten Jahresfrist:

1. Fall:

Bei beendetem Mietverhältnis und abgelaufener Abrechnungsfrist:

Mieter kann alle Nebenkostenvorauszahlungen des in Frage stehen Abrechnungszeitraumes zurückfordern (BGH VIII ZR 57/04).

2. Fall:

Bei laufendem Mietverhältnis und abgelaufener Abrechnungsfrist:

Mieter kann keine Nebenkostenvorauszahlungen zurückfordern, aber er kann künftige Vorauszahlungen einbehalten ( BGH ZIII ZR 191/05).

3. Fall:

Bezahlt der Mieter eine Nebenkostennachzahlung, die nach Ablauf der Jahresfrist zuging, kann er den gesamten daraufhin gezahlten Nachzahlungsbetrag später wieder zurückfordern (BGH VIII ZR 94/05).

Aus allen Entscheidung ergibt sich, dass dem nachweisbaren Zugang der Nebenkostenabrechnung eine hohe Bedeutung zukommt. Alle Entscheidungen knüpfen die für den Vermieter unangenehmen Rechtsfolgen an den nicht fristgemäß erfolgten Zugang einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung.

Unser Tipp für den Vermieter:

Der Vermieter sollte die Betriebskostenabrechnung an die Mieter immer per Einschreiben versenden oder von Zeugen in dem Briefkasten einwerfen lassen!

(Der Hausverwalter ist Zeuge für den Vermieter)

IV. Änderung von alter Betriebskostenvereinbarung durch „Gewohnheitsrecht”

Macht der Vermieter bestimmte Betriebskosten nicht geltend, die eigentlich im Mietvertrag vereinbart sind und vom Mieter verlangt werden können, so sieht der BGH hierin eine neue Vereinbarung mit dem Mieter. Verlangt der Vermieter mehrmals hintereinander (etwa ab 3 mal) bestimmte Betriebskosten nicht, so kann er sie in späteren Jahren nie mehr verlangen, es sei denn der Mieter erklärt sich einverstanden.

Umgekehrt ist es aber auch so, dass der Mieter Betriebskosten weiterzahlen muss, die er mehrere Jahre hintereinander bezahlt hat, obwohl er dies laut Vertrag eigentlich nicht musste. (BGH-Beschluss vom 02.11.2005 - VIII ZR 52/05).

V. Schönheitsreparaturklauseln jetzt auch für Gewerberaum unwirksam

Die Rechtsprechung hat nun leider ihre für Vermieter höchst ungünstige Rechtssprechung zu den unwirksamen Klauseln bzgl. Schönheitsreparaturen noch weiter ausgedehnt. „Starre Fristenpläne” sind damit nicht nur in Wohnraummietverträgen sondern nun auch in gewerblichen Mietverträgen unwirksam. Dies bedeutet, dass auch der gewerbliche Mieter bei Auszug nicht mehr renovieren muss, wenn sein Mietvertrag eine Klausel mit „starrem Fristenplan” enthält.

VI. Mieterhöhung als Ausgleich für unwirksame Schönheitsreparaturklausel?

Eine der am heißesten diskutierten Fragen des Wohnraummietrechts ist derzeit, ob ein Vermieter eine Vergleichsmietenerhöhung im Wege eines Zuschlags zur ortsüblichen Miete durchsetzen kann mit der Begründung, der Mieter habe aufgrund unwirksamer Klausel keine Schönheitsreparaturen mehr zu leisten. Ansatz könnte hier die Bewertung in § 28 Abs. 4 Satz 2 II BV sein, wonach für Schönheitsreparaturen 8,50 €/m² Wohnfläche im Jahr angesetzt werden dürfen.

Die Frage wird quer durch die Republik von den obersten Gerichten unterschiedlich bewertet. Der BGH wird hierzu Mitte nächsten Jahres (2007) eine Entscheidung treffen.

Festzuhalten ist, dass das Landgericht München eine Mieterhöhung mit einer solchen Begründung grundsätzlich für möglich hält (LG München NZM 2002, 945), dagegen ist allerdings das Landgericht Nürnberg-Fürth.

Unser Tipp für Vermieter:

Verlangt ein Mieter innerhalb des laufenden Mietverhältnisses vom Vermieter die Renovierung seiner Wohnung auf Vermieterkosten (dies kann er laut Gesetz, wenn die Klausel im Vertrag unwirksam ist), so sollte man dem Mieter dann „androhen” die Miete in maximal möglicher Form zu erhöhen und auf die Entscheidung des Landgerichts München verweisen. Möglicherweise wird der Mieter dann von seinem Renovierungsverlangen Abstand nehmen.

VII. Räumung ohne Möbelwagen

Die spektakulärste Entscheidung des BGH betrifft die Zwangsräumung von Gewerbeflächen und Wohnraum. Bisher musste der Vermieter 3.000,- - 6.000,- € für eine solche Zwangsräumung vorstrecken. Nunmehr hat der BGH entschieden, dass es ausreicht, ein Vermieterpfandrecht auf alle Gegenstände in den vermieteten Räumen auszusprechen und den Gerichtsvollzieher lediglich die Schlösser austauschen und den Mieter „nach Draußen” befördern zu lassen. Der Gerichtsvollzieher muss hier - ohne Beachtung der Pfändbarkeit - handeln und darf keine Gegenstände in Verwahrung nehmen. (BGH I ZB 45/05).

Der Vermieter sollte sodann - so die aktuelle Auskunft des Richters am 8. Senat, Dr. Beyer - alle Gegenstände auflisten und kann diese dann in einen trockenen und sicheren Lagerraum auslagern.

Der Vorteil für Vermieter: Die Gerichtsvollzieherkosten sind minimal. Der Mieter steht unter Zugzwang.

Achtung: Es drohen allerdings Schadensersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter, wenn der Vermieter nicht bestimmte Regeln beachtet. Da alle, auch unpfändbare Gegenstände „weggeschlossen” wurden, auch die allerpersönlichste Habe und bei Gewerberäumen die gesamte Geschäftsausstattung, Akten, Geschäftsunterlagen, muss der Vermieter dem Mieter die Abholung seiner unpfändbaren Gegenstände (dann allerdings auf Kosten des Mieters!) nachweisbar anbieten.

VIII. Minderung wegen zu geringer Wohnfläche:

Nach ständiger Rechtssprechung des BGH wird es ab 10 % Abweichung „nach unten” problematisch. Ist die Wohnung 10 % kleiner als im Mietvertrag vereinbart, kann der Mieter die Miete und die Nebenkosten entsprechend mindern.

Unser Tipp für Vermieter:

Daher sollte aus Vermietersicht vermieden werden, Quadratmeterzahlen in den Mietvertrag aufzunehmen. Ein versehentlich mit falscher Wohnfläche angegebenes Zeitungsinserat ermöglicht aber noch keine spätere Mietminderung!

Die Minderung wird von der Bruttomiete, also inkl. Nebenkosten, errechnet.

IX. „Tapetenklauseln” und „Raucherurteil”

Der BGH hat mit Urteil vom 05.04.2006 (VIII ZR 152/05) entschieden, dass die Klauseln in Mietverträgen „alte Tapeten sind zu entfernen….” unwirksam sind.

„Raucherurteil”: Der Vermieter kann aber die Beseitigung von „Raucherspuren” durch Erneuerungspflicht der alten Tapeten vom Mieter nach Ende des Mietverhältnisses dann verlangen, wenn der Vertrag neben einer Tapetenklausel eine ansonsten gültige Schönheitsreparaturklausel enthält. In diesem Falle muss der Raucher dann auch die Tapeten austauschen (Urteil vom 28.06.2006, BGH VIII ZR 124/05).

Ihr Ansprechpartner Eva- Martina Schneider Borgert