Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass der Vermieter Betriebskosten, die nach der mietvertraglichen Vereinbarung durch eine Teilinklusivmiete abgegolten sein sollten, abredewidrig konkret abgerechnet habe (Fortführung Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283).

BGH, Urteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 80/07

Aus dem Sachverhalt

Die Klägerin verlangt von der Beklagten, die Mitmieterin einer ihrer Wohnungen war, die Nachzahlung von Nebenkosten für die Kalenderjahre 2001 bis 2004. Der Mietvertrag besagt zu den Nebenkosten in § 4 Abs. 2 Folgendes:
“Neben dem Mietzins gem. Ziffer 1. werden anteilig sämtliche Betriebskosten i.S. von Anlage 3 zu § 27 II BV umgelegt…”

Durch die dann folgende Aufstellung der einzelnen Nebenkostenpositionen verläuft ein diagonaler Strich von links unten nach rechts oben, auf dem sich der Zusatz befindet: “siehe Zusatzvereinbarung”.

Diese Zusatzvereinbarung lautet unter Ziff. 2:
“In Ergänzung der in § 4 Abs. 2 des Mietvertrages vorgesehenen Regelung der Nebenkosten gilt folgendes:
Neben der Grundmiete von = 550,00 DM
sind Betriebskosten 80,00 DM
einer Vorauszahlung von
die Kosten für die Entwässerung, Wasser- und
allgem. Stromverbrauch (2 Pers. X 25,00 DM) 50,00 DM
die Heizkostenvorauszahlung mit 80,00 DM
die Treppenhausreinigung 25,00 DM
die Kosten für die Gemeinschaftsantennenanlage 24,77 DM
insgesamt brutto monatlich 809,77 DM
zu zahlen.”

Die Auslegung der im Mietvertrag getroffenen Nebenkostenabrede ist zwischen den Parteien streitig. Die Klägerin ist so verfahren, dass sie in den binnen Jahresfrist nach Ablauf der jeweiligen Abrechnungsperiode erteilten Nebenkostenabrechnungen die umgelegten Kosten insgesamt vereinzelt unter Nennung der Gesamtausgaben, der Verteilungsmaßstäbe und der auf die Beklagte im Verhältnis zur Gesamtmenge entfallenden Anteile aufgelistet sowie unter Saldierung mit den jeweils geleisteten Vorauszahlungsbeträgen in Rechnung gestellt hat.

Aus den Entscheidungsgründen

10. Soweit das Berufungsgericht dem auf der Nebenkostenabrede des Formularvertrages quer geschriebenen Verweis auf die Zusatzvereinbarung nicht nur eine Ergänzung, sondern eine inhaltlich abschließende Ersetzung der Erstattungsabrede entnommen hat, beanstandet die Revision dies ohne Erfolg als rechtsfehlerhaft. Sie weist zwar zutreffend darauf hin, dass nach dem Wort-laut der Ergänzungsvereinbarung die hier getroffene Nebenkostenabrede “in Ergänzung der in § 4, Abs. 2 des Mietvertrages vorgesehenen Regelung der Nebenkosten” gelten sollte, und dass dort das Kästchen betreffend die Vorauszahlung und nicht betreffend einen möglichen Festbetrag angekreuzt ist, was nach Auffassung der Revision dafür spricht, dass die Zusatzvereinbarung nicht die Erstattungsfähigkeit einzelner Nebenkosten regeln, sondern sich in ihrem Bedeutungsgehalt auf die Festlegung eines bestimmten Vorauszahlungsbetrages beschränken soll. Das Berufungsgericht hat jedoch erkannt, dass die Eintragungen im Mietvertragsformular insgesamt missverständlich sind, und den quer geschriebenen Verweis auf die Zusatzvereinbarung gleichwohl als weiter-gehende Ersetzung der Nebenkostenabrede gewertet. Hierbei hat es sich auf den Wortlaut der Ergänzungsvereinbarung gestützt, der dafür spricht, dass lediglich für die genannten Einzelkosten eine Vorauszahlung geleistet werden sollte, während die insoweit unbenannt vor die Klammer gezogenen Betriebs-kosten mit 80 DM monatlich pauschal abgegolten sein sollten. Diese Auslegung ist möglich und lässt keinen Rechtsfehler erkennen. Als tatrichterliche Auslegung einer Individualvereinbarung ist sie daher für das Revisionsgericht bindend.

11. Diese Vertragsauslegung kommt jedoch nur für das Abrechnungsjahr 2004 zum Tragen, weil die Beklagte nur für diesen Zeitraum nicht durch § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB mit ihrem Einwand ausgeschlossen ist, die Klägerin habe unrichtig abgerechnet. Lediglich gegenüber der für das Kalenderjahr 2004 erteilten Nebenkostenabrechnung vom 8. Dezember 2005 hat die Beklagte binnen Jahresfrist, nämlich mit dem im ersten Rechtszug eingereichten Schriftsatz vom 23. Juni 2006, gerügt, dass die Abrechnung nicht der mietvertraglichen Nebenkostenregelung entspreche. Für die drei vorausgegangenen Abrech-nungsjahre ist hingegen binnen Jahresfrist keine vergleichbare Beanstandung erhoben worden. Deshalb ist die Beklagte mit diesem Einwand für die Kalenderjahre 2001 bis 2003 ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB). Der Einwendungsausschluss nach dieser Vorschrift betrifft, wie der Senat in seinem nach Erlass des Berufungsurteils ergangenen Urteil vom 10. Oktober 2007 (VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283 = WuM 2007, 694) entschieden hat, entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch Einwendungen, mit denen der Mieter gegenüber einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung beanstandet, dass es für bestimmte Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehle (aaO, unter B II). Das gilt auch für den hier gegebenen Fall, dass der Vermieter Betriebskosten abrechnet, die nach der mietvertraglichen Vereinbarung durch eine Teilinklusivmiete abgegolten sein sollten.

12. Zur Frage, ob die Beklagte eine verspätete Geltendmachung von Einwendungen nicht zu vertreten hat, hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen, nachdem hierzu bereits kein Sachvortrag der Beklagten gehalten war. Ein solcher Sachvortrag ist angesichts der offensichtlichen Abweichungen der erteilten Betriebskostenabrechnungen von der Teilpauschalierungsabrede der Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag auch nicht zu erwarten.

Den vollständigen Text des Urteils finden Sie hier