Der Anschluss einer Wohnung an das Fernwärmenetz stellt regelmäßig eine Modernisierungsmaßnahme dar, die der Mieter dulden muss. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Maßnahme im Vergleich zur bisherigen Wärmeversorgung zu einer Ersparnis an Primärenergie führt und der Vermieter auf eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung verzichtet hat. Dagegen ist es unerheblich, ob der Vermieter eine Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete beabsichtigt.

Der Sachverhalt:
Die Klägerin hat der Beklagten eine Wohnung vermietet, die sich in einem um 1920 erbauten Berliner Mehrfamilienhaus befindet. Die Wohnung ist mit einer Gasetagenheizung ausgestattet. Die Klägerin will das Haus an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz anschließen und nahm die Beklagte im vorliegenden Verfahren auf Duldung der Bauarbeiten in Anspruch.

Die Beklagte machte geltend, dass es sich bei den beabsichtigten Arbeiten nicht um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinn von § 554 Abs.2 BGB handele. Im Übrigen stelle die Maßnahme für sie eine nicht zu rechtfertigende Härte dar, weil die Klägerin voraussichtlich die Miete erhöhen werde. Die Klägerin habe zwar auf eine Mieterhöhung in Form eines Modernisierungszuschlags verzichtet. Es sei aber mit einer Mieterhöhung in Gestalt einer Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zu rechnen.

Das AG wies die Klage ab; das LG gab ihr statt. Die hiergegen gerichtete Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg.

Die Gründe:
Die Beklagte ist zur Duldung der Bauarbeiten verpflicht. Das ergibt sich aus § 554 Abs.2 BGB, wonach der Mieter Modernisierungsmaßnahmen, die unter anderem in der Einsparung von Energie bestehen können, zu dulden hat, wenn dies für ihn keine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. Im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung ist gemäß Â§ 554 Abs.2 S.2 BGB auch die in Folge der Modernisierungsarbeiten zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen.

Im Streitfall führt der Anschluss der Wohnung an das Fernwärmenetz nach derzeitigem Erkenntnisstand zu einer Ersparnis an Primärenergie im Verhältnis zur Erzeugung von Wärme durch die vorhandene Gasetagenheizung. Damit handelt es sich hierbei um eine Maßnahme zur Einsparung von Energie im Sinn von § 554 Abs.2 S.1 BGB. Das gilt unabhängig davon, ob mit der Maßnahme auch eine Verringerung des Endenergieverbrauchs verbunden ist.

Die Modernisierungsmaßnahme stellt für die Beklagte auch keine nicht zu rechtfertigende Härte dar. Die Beklagte muss insbesondere nicht mit einer Mieterhöhung im Sinn von § 554 Abs.2 S.2 BGB rechnen. Denn zu berücksichtigen ist insoweit nur eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung nach § 559 BGB, auf die die Klägerin ausdrücklich verzichtet hat. Ob die Klägerin dagegen eine Mieterhöhung in Gestalt einer Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete vornehmen wird, spielt im Rahmen der Härteklausel des § 554 Abs.2 S.2 BGB keine Rolle.

Einer Modernisierungsmaßnahme können im Rahmen der Härteklausel nur modernisierungsbedingte Mieterhöhungen entgegengehalten werden. Das ergibt sich unter anderem aus dem systematischen Zusammenhang von § 554 Abs.2 BGB mit Abs.3 dieser Vorschrift. Hiernach muss der Vermieter vor der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme unter anderem die zu erwartende Mieterhöhung mitteilen. Auch diese Bestimmung bezieht sich nur auf modernisierungsbedingte Mieterhöhungen nach § 559 BGB und nicht auf eine etwaige Erhöhung der Vergleichsmiete nach § 558 BGB.

BGH 24.09.2008, VIII ZR 275/07

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Quelle: www.otto-schmidt.de